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Die Chinesen kommen

Der Titel der Studie ist eher lapidar: „Wie China investiert“. Die Zahlen, die sich dahinter verbergen, zeigen ein enormes Interesse und vor allem Kapital im Reich der Mitte. Rubina Real Estate unterhält Niederlassungen in Peking, Shanghai sowie Hongkong und hat dadurch unmittelbaren Zugang zu chinesischen Anlegern. IMMOBILIEN AKTUELL sprach mit Rubina-Geschäftsführer Carsten Heinrich.

IMMOBILIEN AKTUELL sprach mit Rubina-Geschäftsführer Carsten Heinrich
Von Ivette Wagner, 26.02.2018

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Die Studie liefert einen Einblick in die Denk- und Verhaltensweise chinesischer Investoren, die sich auf dem deutschen Immobilienmarkt bewegen. Warum ist Deutschland so attraktiv für chinesische Anleger?

Carsten Heinrich
Quelle: Rubina Real Estate

Carsten Heinrich (CH): Deutschland verfügt über einen attraktiven Immobilienmarkt mit noch im Verhältnis zu anderen europäischen Metropolen niedrigen Einstiegspreisen. Hinzu kommt die ökonomische, politische, soziale und ökologische Sicherheit in Deutschland, die stabile Rahmenbedingungen für ein Immobilieninvestment schaffen. Die Entwicklung des Immobilienmarktes und die Prognosen sind hierzulande sehr stabil. Die Hauptstadt Berlin genießt ebenfalls ein hohes Ansehen in Fernost, Berlin gilt international als „hip“, was auch durch das massive Wachstum der Startup-Szene in Berlin begünstigt wird. Generell genießt Deutschland in Fernost einen guten Ruf – quer durch alle Bevölkerungsschichten.

IA: China ist ein riesiges Land mit einem großen Potenzial. Wie verhält sich dort der Immobilienmarkt?

CH: China ist ein Land der Superlative, 1,4 Milliarden Menschen leben dort. Fast 170 Städte haben mehr als eine Million Einwohner. China ist die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt. Auf dem Privatinvestoren- Immobilienmarkt hat es in den letzten Jahren ein sehr starkes Preiswachstum gegeben. Beispielsweise kostet ein Apartement in Peking durchschnittlich über eine Million Euro, im Falle einer Vermietung liegt die Rendite bei 2,5 Prozent. Die Eigentumsquote ist mit 95 Prozent hoch, denn eine eigene Immobilie gilt als Lebensgrundlage und Statussymbol zugleich.

IA: Die chinesische Staatsführung fürchtet eine Überteuerung der Immobilienpreise in Peking. Als Gegenmaßnahme hat die Regierung neue Gesetze bestimmt, die seit März 2017 in Kraft sind. Die Anzahlungspflicht für Inverstoren bei Zweitimmobilien wurden von 50 auf 60 Prozent erhöht, und einem Wohnbaudarlehen wird nur noch beim ersten Kauf einer Immobilie stattgegeben. Gibt es Hürden für Chinesen, wenn sie hier investieren?

CH: Nein, eigentlich keine. Das einzig nennenswerte Problem ist, viel Geld legal von China nach Deutschland zu schaffen. China befürchtet eine Flucht des Kapitals ins Ausland und hat strenge Auflagen geschaffen. Hinzu können kulturelle Hürden kommen, dieses Thema ist für Chinesen oft sehr relevant. Wir versuchen natürlich, diese Barrieren so niedrig wie möglich zu halten. Was die oft kritisierte deutsche Bürokratie betrifft, die in Deutschland hohe Zahl an Vorschriften und Gesetzen, erzeugt bei vielen Investoren auch ein Gefühl von Sicherheit und Kontinuität. Natürlich ist ein großer Beratungsbedarf vorhanden, der von chinesischen Anlegern auch in hohem Maße eingefordert wird.

IA: Wie finden sich Anleger aus China auf dem deutschen Immobilienmarkt zurecht?

CH: Kulturelle Unterschiede machen sich natürlich bemerkbar. Chinesische Käufer sind zunächst beratungsintensiver hinsichtlich Recht und Steuerfragen. Das Kaufverhalten von chinesischen Investoren im Ausland ist anders. Hier kaufen sie nicht, lassen die Wohnung jahrelang leer stehen und verkaufen sie wieder für mehr Geld. Man sollte niemals den Fehler begehen, chinesische Kunden zu unterschätzen. Es besteht ein massives Informationsbedürfnis und außerdem ein hoher Dienstleistungsanspruch. Dokumente müssen meist ins Chinesische übersetzt werden. Wir beschäftigen Muttersprachler, um die Sprachbarriere zu vermeiden, was sehr hilfreich ist und von den Kunden positiv aufgenommen wird. Wichtig ist auch, dass Chinesen für die Kommunikation Wechat nutzen und nicht Google. Hinzu kommt der hohe Stellenwert, den Chinesen der kulturellen Umrahmung eines Gespräches beimessen. Tee bei den Gesprächen zu reichen ist also Pflicht!

IA: Die Renditen bei Immobilieninvestitionen betragen in Neuseeland bis 8,43 Prozent, in den USA bis zehn Prozent. Berlin steht bei vier bis sechs Prozent. Das wäre also nicht unbedingt ein Kriterium.

CH: Berlin gilt aber als sicherer Investmentstandort mitten in Europa. Außerdem ist Berlin hip und multikulturell, was bedeutet, dass man auch mit Englisch gut auskommt. Die Stadt ist infrastrukturell gut erschlossen und verfügt über ein großes, vielseitiges kulturelles Angebot. Leider ist ein Nachteil, dass die Stadt verkehrstechnisch für Chinesen nicht gut angebunden ist. Es gibt keine direkte Flugverbindung nach Shanghai oder Hongkong. Es bleibt zu hoffen, dass sich das in Zukunft einmal ändern wird. Weiterer positiver Aspekt: Die Immobilien können nach zehn Jahren weiterverkauft werden, ohne Gewinnsteuer zahlen zu müssen. Auch der Besitz auf Lebenszeit und damit die Möglichkeit, eine Immobilie vererben zu können, ist für Chinesen sehr entscheidend.

IA: Der interessanteste Anlagestandort für chinesische Investoren in Deutschland ist Berlin. Die Hauptstadt besteht aus mehreren Zentren. Wie nähern sich Anleger aus China diesem Immobilienmarkt?

CH: Wir hatten tatsächlich schon oft Kunden, die im „Business-District“ von Berlin kaufen wollten. Wir mussten dann erklären, dass Berlin über mehrere Zentren, wie beispielsweise den Gendarmenmarkt, den Potsdamer Platz oder den Kurfürstendamm verfügt. Die Kunden richten sich oft nach den typischen Merkmalen für Metropolen, wie Flughäfen, Einkaufszentren, kulturellen und politischen Zentren. Natürlich spielt auch das Kaufmotiv eine große Rolle. Wenn Kunden Wohnungen für ihre Kinder kaufen, die in Zukunft in Deutschland studieren sollen, dann kaufen sie in der Nähe der Universitäten.

IA: Mieterschutz ist hier ein sehr wichtiges Thema, in der Volksrepublik sind die Gesetze viel stärker auf Seiten der Vermieter. Ist das deutsche Mietrecht eine Hemmschwelle für Anleger aus China?

CH: Wir müssen oft Vorurteile und Fehlinformationen ausräumen. Chinesische Medien haben in der Vergangenheit mehrfach von Schwierigkeiten mit Mietnomaden in Deutschland berichtet. Bei einer ordentlichen Aufklärung stellt das deutsche Mietrecht eigentlich keine Hemmschwelle dar. Auch deutschen Anlegern müssen oft die Mietermodalitäten erklärt werden. Da die chinesischen Investoren an einem problemlosen und sicheren Investment interessiert sind, legen sie natürlich großen Wert auf eine problemlose Vermietung.

IA: Welche Anforderungen haben Kapitalgeber aus dem Reich der Mitte, und wer sind eigentlich die Menschen, die sich in Deutschland nach Immobilien umschauen?

CH: Grundsätzlich haben Investoren aus China dieselben Anforderungen wie jeder internationale Investor au

CH: Stabilität, Citylage, Rendite, Widerverkaufswert. Dinge wie Fengshui spielen eher eine untergeordnete Rolle, können aber durchaus von Bedeutung sein. Es kommt schon vor, dass bei der Standortwahl Lagen in der Umgebung von Friedhöfen, Bahnhöfen, Krankenhäusern, Problem- und Rotlichtbezirken gemieden werden. Wir selbst haben in der Regel mit Menschen zu tun, die der oberen Mittelschicht Chinas angehören. Sie verfügen über internationale Business-Erfahrung und sind in vielen Netzwerken eingebunden. Die meisten von ihnen besitzen bereits Immobilien in China und bewegen sich auf ausländischen Immobilienmärkten. Der Großteil unserer Kunden ist zwischen 35 und 50 Jahren alt und verfügt über einen akademischen Abschluss.

IA: Ist eine Immobilie in Berlin ein neues Statussymbol in China, oder welches Image hat speziell Berlin bei Chinas Mittelschicht?

CH: Ja, man kann durchaus davon sprechen, dass eine Immobilie in Berlin ein Statussymbol in China ist. Die dynamische Entwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt und die steigende, perspektivisch anhaltende Nachfrage machen Berlin als Mieterstadt zu einem Top-Standort für Investitionen. Nirgendwo sonst in Deutschland werden in den kommenden Jahren so viele Wohnungen benötigt wie in Berlin. Man kann sagen, dass Berlin eine der gefragtesten Metropolen weltweit ist.

IA: Können Sie etwas zu dem Verhältnis Kapitalanlage – Eigenbedarf sagen, also: Verlegen Chinesen ihren Hauptwohnsitz beispielsweise nach Berlin?

CH: Weniger als fünf Prozent der Investoren legen den Hauptwohnsitz nach Berlin. Wobei der Immobilienkauf in Berlin für die Kinder immer mehr eine Rolle spielt. Das deutsche Bildungssystem hat in Fernost einen hohen Stellenwert, zudem sind hier die Studiengebühren im internationalen Vergleich sehr niedrig.

IA: In der Studie steht, dass die stetig wachsende Mittelschicht zunehmend an renditeträchtigen Anlagemöglichkeiten interessiert sei. Bereits 2022 werden 76 Prozent der chinesischen Stadtbevölkerung der Mittelschicht zuzurechnen sein, das sind mehr als 550 Millionen Menschen. Stellen wir uns vor, nur jeder kauft ein Zwei-Raum-Apartement in Deutschland: Können die Chinesen den deutschen Markt durcheinander wirbeln?

CH: Wenn dem so wäre, dann bräuchten wir wirklich kein staatlich gefördertes Wohnungsbauprogramm mehr. Dem ist nicht so und das wird auch nie eintreten. Man darf nicht vergessen, dass auch hier das Angebot und die Nachfrage eine große Rolle spielen und man sich danach richtet. Das ist das Einmaleins der Marktökonomie. Für Chinesen hat es immer noch den größten Stellenwert, zunächst in China ein Objekt zu erwerben. Was ja auch bei näherer Betrachtung vollkommen natürlich ist. Außerdem liegt Deutschland noch immer hinter den USA, Kanada, Australien, Neuseeland, Thailand und Portugal als Investitionswunschziel.

IA: Und dann wären da auch noch die Zahlen der Credit Suisse: Die Schweizer erwarten, dass die Zahl der Millionäre bis zum Jahr 2020 um 74 Prozent auf dann 2,3 Millionen Millionäre steigen wird. Wird Europa von den Chinesen überrannt?

CH: Auch hier gilt grundsätzlich, dass Chinesen in Asien ihren Luxus finanzieren und dort in Immobilien und eventuell andere Luxusgüter wie Autos, Uhren, Kunst investieren. Außerdem sind andere Regionen, wie erwähnt, zum Teil sogar interessanter. Wir sollten nicht immer so tun, als ob Deutschland der Nabel der Welt wäre. Erst hieß es, die Russen stürmen auf den Markt, dann die Araber, nun die Chinesen. Panikmache ist aus meiner Sicht hier vollkommen fehl am Platz.

 

Foto oben: Hong Kong, Quelle: pixabay.com / skeeze (CC0)

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