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Ein Herz für Discounter

Der Online-Handel boomt, der stationäre Handel hat immer stärker zu kämpfen, vielerorts sinken die Einzelhandelsmieten. Und was macht die FCR Immobilien AG? Sie kauft in beeindruckendem Tempo Einzelhandelsimmobilien – gern auch in den neuen Bundesländern.

Die FCR Immobilien AG kauft in beeindruckendem Tempo Einzelhandelsimmobilien
Von Christian Hunziker, 11.04.2018

Die Amthor-Passage in Gera war lange ein Sorgenkind für Politik und Einzelhändler in der thüringischen Stadt. Zuletzt waren nur noch 60 Prozent der rund 7.900 Quadratmeter Verkaufsfläche vermietet, und von einem Magnet für den Einzelhandel konnte trotz der zentralen Lage des im Jahr 2000 errichteten Objekts keine Rede sein. Doch seit kurzem gibt es wieder Hoffnung: Anfang 2018 gab die in München ansässige FCR Immobilien AG bekannt, die Amthor-Passage erworben zu haben und die leer stehenden Flächen wieder vermieten zu wollen.

Der Ankauf des Geraer Einzelhandelsobjektes ist typisch für den Münchner Investor. „Unser Geschäftsmodell folgt einer einfachen Logik: Wir kaufen außergewöhnlich günstig ein und erzielen dadurch außergewöhnlich hohe Renditen“, heißt es auf der Website der Gesellschaft. So einfach das klingt, so schwierig ist das in der Praxis – denn der günstige Einkauf klingt angesichts der bundesweit stark gestiegenen Immobilienpreise wie Wunschdenken.

Falk Raudies

Wie also kommt FCR an Objekte? „Wir kaufen gerne aus Insolvenzen und Bankverwertungen, aber nicht nur“, antwortet Falk Raudies, Gründer und Vorstand des Unternehmens. Nach seinen Worten verfügt die Gesellschaft über ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk, über das in der Regel die Objekte angeboten werden. „Außerdem“, so Falk Raudies, „halten wir eine hohe Cash-Position und können daher immer schnell handeln, wenn es auf Geschwindigkeit ankommt.“

Bevorzugt in kleinen Städten

Dieses Geschäftsmodell funktioniert allerdings nicht in den Top-Lagen von Berlin, Leipzig, Dresden oder Erfurt. Im Blick hat die FCR Immobilien AG vielmehr „Sekundärstandorte“, wie Falk Raudies sagt, also Klein- und Mittelstädte ab etwa 10.000 Einwohner oder auch Randlagen von Großstädten.

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Ein Blick auf einige Akquisitionen der letzten Zeit zeigt, was das bedeutet: In Brandis bei Leipzig hat der Investor ein Nahversorgungszentrum mit 2.200 Quadratmetern Verkaufsfläche und einem NORMA-Markt als Ankermieter erworben, in Aue (Sachsen) ein kleines, an den Textildiscounter TAKKO vermietetes Objekt, in Wittenberge (Brandenburg) eine gemischt genutzte Anlage mit einem Verwaltungsgebäude, einem kleinen Mehrfamilienhaus und einem NORMA-Discounter sowie im Magdeburger Stadtteil Neustädter Feld einen EDEKA-Markt.

FCR ist bundesweit aktiv, wobei sich der Schwerpunkt des Portfolios in den nördlichen und östlichen Bundesländern befindet. In der Regel beträgt das Investitionsvolumen pro Objekt zwischen einer und 20 Millionen Euro; bei Portfolios können es aber auch mal 50 Millionen Euro oder mehr sein. Ein weiteres Kriterium ist es Vorstand Falk Raudies zufolge, „dass ein bonitätsstarker Ankermieter in dem Objekt vorhanden sein sollte“.

Keine Angst vor Leerstand

Dabei hat das Unternehmen, wie das Beispiel der Amthor-Passage zeigt, keine Angst vor schwierigen Fällen. Das unterstreicht ein Blick nach Nordrhein-Westfalen: In der Kleinstadt Altena, die lange einen starken Bevölkerungsrückgang verzeichnete, erwarb FCR das Stapel-Center, ein rund 10.000 Quadratmeter Verkaufsfläche umfassendes Einkaufszentrum, das zu den größten Sorgenkindern der Stadt gehört. Eine leer stehende Großfläche von 6.500 Quadratmetern muss der Investor jetzt der Vermietung zuführen – doch das traut sich Falk Raudies zu: Sein Unternehmen, begründet er dies, verfüge über große Erfahrung und eine hohe Kompetenz im Asset Management.

Dennoch erstaunt der Optimismus des Münchner Investors. Denn der stationäre Einzelhandel macht unter dem Druck des boomenden Online-Handels bundesweit eine schwierige Zeit durch. „Der Online-Handel entzieht dem klassischen Einzelhandel Umsätze“, stellt Dirk Wichner fest, der bei der Immobilienberatungsgesellschaft JLL in Deutschland das Einzelhandelsvermietungsgeschäft verantwortet. Nach Angaben von JLL sind 2017 in den 185 untersuchten Städten die Spitzenmieten um durchschnittlich 2,6 Prozent gesunken. Für das laufende Jahr rechnet Dirk Wichner mit weiteren Umbrüchen in der Branche.

FCR-Chef Falk Raudies ficht das nicht an. „Unsere Ankermieter sind meist Lebensmitteldiscounter, und unsere Objekte haben in der Regel eine wichtige Nahversorgungsfunktion in der Stadt oder Region“, argumentiert er. Im Lebensmittelbereich seien bisher praktisch keine Auswirkungen des Online-Handels spürbar. Raudies ist sich deshalb „ziemlich sicher, dass es noch lange einen Markt für stationäre Lebensmittelhändler geben wird“.

Starker Expansionskurs

Auf jeden Fall ist die FCR Immobilien AG weiter auf Einkaufstour. Im vergangenen Jahr erhöhte sie ihr Portfolio auf 41 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 140.000 Quadratmetern und einem Wert von gut 130 Millionen Euro. Ende 2016 waren es noch 18 Immobilien mit 83.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche gewesen. Gleichzeitig trennte sich das Unternehmen auch von einigen Immobilien, so zum Beispiel von einem Discounter im sachsenanhaltinischen Zeitz – in diesem Fall nach einer Haltedauer von nur wenigen Monaten. Das ist allerdings die Ausnahme, wie Falk Raudies sagt: „Typischerweise halten wir unsere Objekte drei bis sieben Jahre im Bestand.“ Für das laufende Jahr plant er den Verkauf von sechs bis acht Immobilien.

 

Wesentlich stärker soll das Ankaufsgeschäft sein: Falk Raudies will im Jahr 2018 Objekte für mindestens 100 Millionen Euro erwerben. Dabei helfen soll eine Anleihe mit einem Volumen von bis zu 25 Millionen Euro und einer jährlichen Verzinsung von sechs Prozent, die FCR im Januar 2018 gegeben hat. Im Vertrieb geht das Unternehmen dabei ungewöhnliche Wege: Anleger können die Anleihe nicht nur im Freiverkehr der Börse Frankfurt zeichnen, sondern auch auf der Crowdinvesting-Plattform iFunded.

Nun haben Mittelstandsanleihen in letzter Zeit oft Negativschlagzeilen gemacht. Falk Raudies verweist deshalb auf das „umfangreiche Sicherungskonzept“ für die Anleger, darunter eine Grundschuld, die über einen Treuhänder verwaltet wird. „Wichtig ist auch“, ergänzt er, „die FCR Immobilien AG ist seit Jahren profitabel und wird auch im Wachstum weiter profitabel geführt.“ Tatsächlich verzeichnete das Unternehmen 2017 nach vorläufigen, untestierten Angaben ein Ergebnis vor Steuern von 1,9 Millionen Euro, ein Plus von 160 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Und wie soll nun die Amthor-Passage in Gera aufgewertet werden? Mit genauen Angaben hält sich Falk Raudies noch zurück. Derzeit werde ein passendes Konzept für die Passage erarbeitet. Wenn diese Gespräche abgeschlossen seien, „können wir mehr zum gewünschten Sortiment und zum optimalen Mietermix für den Standort sagen“.

 

Titelfoto: pixabay.com / MichaelGaida
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