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Königsweg oder Sackgasse?

Birgit Möhring, Geschäftsführerin der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM), über die Liegenschaftspolitik Berlins

Birgit Möhring, Geschäftsführerin der BIM Berliner Immobilienmanagement
GmbH (BIM), über die Liegenschaftspolitik Berlins
Von Ivette Wagner, 23.01.2018

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Es soll einen „kulturellen“ Unterschied zwischen Liegenschaftlern und Stadtentwicklern geben. Können Sie dem zustimmen?

Birgit Möhring (BM): Ich kann sagen, wie sich meine Kolleginnen und Kollegen verstehen, die sich mit Liegenschaften und Stadtentwicklung beschäftigen. Dazu ist ein Blick in die Vergangenheit sinnvoll. Schon zu Zeiten des ehemaligen Liegenschaftsfonds waren einige von ihnen für die Vermarktung von Grundstücken zuständig, die Vorgaben allerdings komplett andere. Es ging darum, zum Höchstpreis abzuverkaufen. Ich weiß aus vielen Gesprächen, dass die Kollegen oft darüber nachdachten, ob das so richtig ist. Wir haben mit der Abkehr von diesem Prinzip des Verkaufes zum Höchstpreis dann auch einen Wandel in der Unternehmenskultur vollzogen. In dem fusionierten Unternehmen, also seit 2015, geht es nicht nur um eine immobilienwirtschaftliche Bewertung der Grundstücke. Es geht auch um die sogenannte Stadtrendite: Was ist gut für Berlin? Die Themen zwischen Stadtentwicklern und uns sind fließend, wir arbeiten und reden miteinander. Die Kultur ist möglicherweise insofern verschieden, dass wir bei der BIM einen ganzheitlicheren Ansatz pflegen, weil wir als Unternehmen den kompletten Lebenszyklus einer Immobilie betrachten.

IA: Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) gerät verstärkt in den Fokus. Der Regierende Bürgermeister von Berlin, Michael Müller, kritisiert die Immobilienverkäufe des Bundes und fordert ein Verbot des Verkaufs von bundeseigenen Häusern in Berlin. Gegenüber einer Zeitung sprach der Politiker von „Preistreiberei und Geschäftemacherei mit Spekulanten“.

BM: Ich verstehe die Diskussion, habe aber auch Verständnis für die Nöte der BImA-Kollegen, denn die befinden sich jetzt in dem Umbruch, in dem wir 2015 steckten. Die Frage ist, ob die rechtlichen Voraussetzungen bei der BImA existieren, um die Verkaufsstrategie zu ändern. Wichtig ist, dass auch mit den Bundesimmobilien achtsam und gemeinwohlorientiert umgegangen wird.

IA: Zurück nach Berlin. Transparente Liegenschaftspolitik ist das große Ziel. Wie nah kommen Sie dem?

BM: Transparenz bedeutet aus meiner Sicht, dass Strategien und Entscheidungen, die getroffen werden, verständlich gemacht werden und so nachvollziehbar sind. Da müssen wir noch ein Stück weit besser werden. Beispielsweise bei der Arbeit im Portfolioausschuss.

IA: Was ist daran so kompliziert?

BM: Dafür muss ich weiter ausholen. Die BIM führt eine Datenbank, in der alle Immobilien eingespeist sind. Das Land hat sich zum Ziel gesetzt, diese zu clustern, ausgenommen sind lediglich Splitter- und Arrondierungsflächen. Dazu gehört auch das als Treuhandvermögen bezeichnete ursprüngliche Abverkaufsvermögen. Das sind etwa 4.300 Liegenschaften, die in unterschiedlichen Kategorien geclustert werden. Dabei geht es noch nicht um eine dezidierte Betrachtung der Liegenschaften, sondern um Fragen wie: Wo liegt das Grundstück, was ist da drauf, gibt es Neubaupotenzial, gibt es Baurecht, benötigt der Bezirk dieses Grundstück für Zwecke der Daseinsvorsorge, besteht eine Betriebsnotwendigkeit beim Land Berlin oder verbindet das Land bestimmte Vorstellungen mit einer künftigen Nutzung des Grundstücks? An diesem Verfahren sind die Bezirke beteiligt sowie die Senatsverwaltungen, insbesondere Stadtentwicklung, Finanzen, Wirtschaft, Kultur, Bildung. In regelmäßigen Meetings, die einmal im Monat stattfinden, diskutieren alle gemeinsam riesige Datenmengen, jede einzelne Liegenschaft wird votiert.

IA: Wer trifft bei dieser Menge der Beteiligten dann aber die Entscheidung?

BM: Der Bezirk hat das erste Votum. Dieses ganze Verfahren ist für Außenstehende nicht wirklich transparent und dauert sehr lange. Der Bezirk beispielsweise muss mit einer Stimme sprechen. Das wiederum bedeutet, dass innerhalb des Bezirkes Absprachen notwendig sind. Bereits an dieser Stelle müssen wir uns überlegen, wie eine Nachvollziehbarkeit in die Entscheidungsprozesse gebracht werden kann. Es reicht nicht zu sagen: Ich brauche eine Schule. Das wird hinterfragt, muss mit der Senatsverwaltung Bildung geklärt werden, die für die landesweite Schulentwicklungsplanung zuständig ist. Dieser Prozess ist ein ganz großes Rad, in dem viele kleine Rädchen miteinander laufen müssen.

IA: Wenn für die Abstimmung so viel Zeit ins Land geht, bleibt die Frage, ob vor Jahren getroffene Entscheidungen sich heute immer noch als richtig erweisen.

BM: Wir trafen tatsächlich 2015 Entscheidungen im Portfolioausschuss, die wieder revidiert wurden, weil sich aktuell ein anderer Bedarf ergeben hat. So etwas muss natürlich möglich sein. Bestandteil der transparenten Liegenschaftspolitik und der Abkehr vom Höchstpreisverfahren ist ein deutliches Hinterfragen, ob man Grundstücke überhaupt verkaufen soll. Deshalb müssen wir sehr genau überlegen, was gebraucht oder beispielsweise mit einer Nutzungsbindung veräußert wird. Im Bereich der Gewerbeimmobilien haben wir noch etwa 260 Grundstücke im Treuhandvermögen. Bereits die Zahl belegt die Überschaubarkeit des Angebotes. Wenn Berlin auch künftig Wirtschaftspolitik machen und Unternehmensansiedlungen vorantreiben möchte, dann gehört die Überlegung dazu, ob man nicht das eine oder andere Grundstück vorzugsweise im Bestand hält und langfristig vermietet oder verpachtet.

IA: Welches Baulandpotenzial hat Berlin denn noch?

BM: Hier hilft eine einfache Rechnung: Wir haben etwa 4.300 Grundstücke im Treuhandvermögen. Davon ist rund die Hälfte frei veräußerbar und frei von Rechten Dritter. Die andere Hälfte besteht aus beschränkt vermarktungsfähigen Grundstücken oder aus solchen, die im Grundsatz überhaupt nicht veräußert werden sollen, zum Beispiel rund 1.700 Erbbaurechte. Wenn ich die beschränkt marktfähigen Grundstücke abziehe, bleiben etwa 2.100 übrig. Pro Jahr schließen wir zwischen 180 und 250 Kaufverträge ab. Also wären die Grundstücke rein rechnerisch in den nächsten zehn Jahren oder sogar noch schneller abverkauft, sofern dieser Restbestand veräußert würde. Das ist aber, wie gesagt, eine theoretische Betrachtung; denn wir werden bei weitem nicht alles veräußern, sondern viele Grundstücke auch halten und langfristig vermieten beziehungsweise auch über Erbbaurechte verpachten. Durch die Clusterung kommt zwar einiges nach, doch das wird nicht immer den Bedarf decken können. Insofern wird es auch darum gehen, Gelegenheiten zu nutzen und gezielt Grundstücke anzukaufen.

IA: Die Bodenpreise steigen trotz politischer Bemühungen immer weiter. In den vergangenen fünf Jahren um rund 345 Prozent, während die Verkaufspreise für Neubauwohnungen aber nur um 60 Prozent stiegen. Welche weitere Entwicklung sehen Sie?

BM: Die Bereitstellung kommunaler Flächen allein wird diesen Trend nicht stoppen. Wir verkaufen natürlich nach wie vor. Aber eben nur dort, wo wir uns mehrfach vergewisserten, dass auch perspektivisch keinerlei Bedarf des Landes Berlin an diesen Immobilien besteht. Die Bieterverfahren, die wir jetzt noch durchführen, zeigen: Wir landen teilweise 30, 40 oder sogar 50 Prozent über dem Verkehrswert. Dazu kommt: Die Flächen sind endlich, die Nachfrage ist sehr hoch. Deshalb gibt es in Berlin nach wie vor auch spekulativen Grundstückserwerb, den wir allerdings bei der Veräußerung landeseigener Grundstücke durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag weitestgehend unterbinden.

IA: Der ist nicht aufzuhalten?

BM: Es wäre da schon hilfreich, wenn die Nachnutzungsmöglichkeiten von Liegenschaften öffentlich-rechtlich über existierende Bebauungspläne geregelt wären; dies ist jedoch oft nicht der Fall. Die Baurechtschaffung dauert oft extrem lange, was für alle Investoren und Nachnutzer hinderlich ist und die Vermarktungsprozesse in die Länge zieht. Die fehlende öffentlich-rechtliche Festlegung auf bestimmte Nutzungen müssen wir im Falle einer Veräußerung der Grundstücke über den Kaufvertrag absichern, damit nicht spekuliert werden kann. Wir vereinbaren beispielsweise Regelungen zur Abschöpfung des Mehrerlöses und Zustimmungsvorbehalte im Falle von Weiterveräußerungen der Grundstücke. Wir vereinbaren außerdem Bauverpflichtungen. Der Käufer muss sich darauf einlassen, in einer bestimmten Zeit eine Baugenehmigung zu beantragen, anzufangen und das Projekt zu beenden.

IA: Und trotzdem gibt es viel Spekulation?

BM: Ja, natürlich. Es verkauft ja nicht nur die öffentliche Hand. Es gibt große Player, wie die Deutsche Bahn oder eben die BImA. Dazu kommen Private, die weiterverkaufen.

IA: Milieuschutzgebiete sollen genau das verhindern. Ist dieses Instrument hilfreich?

BM: Auf jeden Fall, es ist aber kein Allheilmittel. Man wird sicherlich auch andere Maßnahmen ergreifen müssen. Wenn wir eine Durchmischung wollen, ist es sinnvoll, die Quartiersentwicklung zu steuern. Wir machen uns hier auch Gedanken darüber,was auf den von uns abgegebenen Grundstücken entstehen soll. Niemand möchte Trabantenstädte; die Innenstädte sollen für alle da sein und nicht nur für die, die es sich leisten können. Deshalb sind Milieuschutzgebiete definitiv eine sinnvolle Methode.

IA: Über Einbringungen an die Wohnungsbaugesellschaften schaffte die BIM in den vergangenen Jahren Raum für potenziell 20.000 Wohnungen. Gerade private Investoren sagen laut, dass es nicht gut ist, wenn nur Gesellschaften mit Boden bedacht werden.

BM: Ich verstehe diesen Konflikt. Das ist die Krux, in der wir uns befinden. Wir als landeseigene Gesellschaft sind bemüht, die Ziele des Senats zu unterstützen. Dazu müssen wir die Wohnungsbaugesellschaften in die Lage versetzen, das umzusetzen. In der Tat gingen und gehen nahezu alle geeigneten Flächen als so genannte Einbringungen an die Schwestergesellschaften über. Das waren 2016/17 rund 60 Grundstücke mit insgesamt 1,23 Millionen Quadratmetern Fläche. Zum Vergleich: In den letzten beiden Jahren wurden rund 180 Verkäufe beurkundet mit 880.000 Quadratmetern Fläche. Wenn es um den Wohnungsbau geht, kann der Druck meiner Meinung nach jedoch nicht nur auf den landeseigenen Gesellschaften lasten. Im Sinne einer Durchmischung müssen dort, wo es sich anbietet, beispielsweise auch Baugenossenschaften mit ins Boot geholt werden. Ich verstehe durchaus aber auch jeden Investor, der sich ärgert, dass ihm solche Grundstücke nicht angeboten werden.

IA: Bringt der verstärkte Einsatz der Erbpacht eine Linderung?

BM: Im Grundsatz ja. Wir haben momentan allerdings mit den Vertragskonditionen unsere Probleme. Wir kommen aus einer hochpreisigen Zeit, in der die Zinslage eine andere war. Die Erbbaurechtzinsen wurden nach der geltenden Landeshaushaltsordnung vereinbart und liegen mit etwa 6,5 beziehungsweise 4,5 Prozent bei Wohnerbbaurechten relativ hoch. Vielfach haben hier die finanzierenden Banken ein Problem, da eben kein entsprechend belastbares Volleigentum am Grundstück übertragen wird, daneben stellen sich viele Interessenten natürlich die Frage, warum angesichts der Niedrigzinslage und günstigeren Finanzierungszinsen im Falle eines Grundstückskaufes eine im Verhältnis hohe Erbpacht gezahlt werden soll. Deswegen führen wir gegenwärtig auch eine Diskussion über das Erbpachtzinsmodell.

IA: Gibt es denn aktuelle Beispiele für Erbpacht?

BM: Momentan sind drei Konzeptverfahren geplant. Zwei Grundstücke befinden sich in Zehlendorf und ein Grundstück in Lichtenberg. Wir werden dort keinen Erbbauzins festlegen, sondern uns diesen durch die Interessierten anbieten lassen. Im Vordergrund dieser Verfahren steht nicht, dass das Land Berlin eine möglichst hohe Rendite erzielt, sondern dass auf diesen Grundstücken sinnvolle Konzepte umgesetzt werden. Das ist in erster Linie genossenschaftlich organisierter Wohnungsbau, gepaart mit Kultur. Wichtig an dieser Stelle ist: Es kann keiner mit einem hohen Erbbauzins ein schlechtes Konzept kompensieren.

IA: Im Oktober 2017 erwarb das Land Berlin das ehemalige „Haus der Statistik“ in der Otto-Braun-Straße von der BImA. Mit Sanierung, Herrichtung und Leerstandsmanagement der Immobilie wird die BIM betraut.

BM: Das ist ein gutes Beispiel für den Wandel. Ende 2013 war geplant, dass die BImA und das Land die Flächen gemeinsam veräußern – in einem Bieterverfahren. Da konnten wir erfolgreich umschwenken. Nun sind wir erst einmal mit einem Unternehmen vor Ort, um die Immobilie abzusichern.

IA: Wie sind die nächsten Schritte?

BM: Die Grundlage der Verkaufstransaktion war, dass ein Verwaltungsstandort entstehen soll. Daneben ist die Ansiedlung von Kulturinstitutionen und Kulturschaffenden im Fokus. Mit der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) sprechen wir über die unbebauten Flächen, die gut geeignet sind unter anderem für Wohnungsbau. Parallel loten wir mit der Initiative, die sich zum „Haus der Statistik“ gebildet hat, aus, wie wir die für Kultur zur Verfügung stehenden Flächen nachnutzen können. 2019 wollen wir im Ergebnis eines entsprechenden Ausschreibungsverfahrens den Partner gefunden haben, mit dem wir die Bestandsgebäude herrichten. Bei diesem Projekt lohnt es sich, dass wir über temporäre Nutzungen von Teilflächen nachdenken, das Haus sollte kein „Closed shop“ werden. Denn bis zur Fertigstellung werden, realistisch betrachtet, etwa fünf Jahre vergehen.

 

Foto oben: BIM GmbH

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