Nachrichten | Macher & Märkte

Kommt das elfte Gebot?

Rechtsanwalt Uwe Bottermann von der Kanzlei Bottermann Khorrami über Milieuschutz, Erhaltung und eine heilige Kuh

Rechtsanwalt Uwe Bottermann von der Kanzlei Bottermann Khorrami
über Milieuschutz, Erhaltung und eine heilige Kuh
Von Interview: Ivette Wagner, 03.10.2018

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Sie sorgten mit der Bemerkung, das Vorkaufsrecht sei nur ein Bluff, für Diskussionen. Sehen Sie das heute immer noch so?

Uwe Bottermann
Quelle: Kanzlei Bottermann Khorrami

Uwe Bottermann (UB): Das war Ende 2016, Anfang 2017 schon noch zutreffend. Heute wäre es leichtsinnig. Die Perspektive hat sich in der Tat verschoben. Zu Beginn konnten Erwerber noch pokern; das Vorkaufsrecht wurde dann oft nicht ausgeübt. Das änderte sich aber. Die Ämter lernten, die politische Ebene auch, Struktur und Verfahrensweisen bildeten sich. Nun gehört dieses Instrument einfach dazu. Genau wie Abwendungsvereinbarungen, die noch lieber abgeschlossen werden. Dafür muss der Bezirk kein Geld ausgeben, erreicht aber trotzdem sein Ziel.

IA: Ein anderes Instrument ist der Milieuschutz. Sie mahnen an, dass dieser Begriff falsch ist.

UB: Der technische Begriff lautet Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder kurz soziales Erhaltungsgebiet. Da steckt die Krux schon im Namen. Es wird eben erhalten, nichts neu geschaffen. Insbesondere kein bezahlbarer Wohnraum. Allenfalls wird bestehender Wohnraum auf einem Miet- und Qualitätsniveau erhalten, den sich die Leute vielleicht leisten können, der aber nicht unbedingt gut ist.

Prinzipiell zeigen sich hier die Gegensätze: Es soll alles schön sein, darf aber nichts kosten. Badewanne, Balkon und Aufzug hätten alle gern – am besten ohne Zusatzkosten. Es gibt Entwickler, die gern einen Aufzug einbauen und diesen nicht auf die Bestandsmieten legen würden. Sie wollen ihrer Immobilie einfach einen Wert geben. Aufgrund der sogenannten negativen Vorbildfunktion ist das aber oft nicht möglich. Dies hat zur Folge, dass dann im Kiez keine weiteren Häuser mit Balkonen ausgestattet werden. Wenn einer das durchbekommt, könnte das jeder.

IA: Der abstrakte Gebietsbewohner wird untersucht in der sozialen Erhaltungsordnung, dazu gibt es stadtplanerische Gutachten. Dort findet sich auch die durchschnittliche Miete, die verlangt werden kann. Ihnen gehen diese Untersuchungen aber nicht weit genug.

UB: Ja, dabei geht es um die heilige Kuh des Milieuschutzes: das Verbot, Mietshäuser in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Zum einen bin ich mir nicht sicher, ob schon einmal untersucht wurde, inwieweit das Entstehen von Eigentumswohnungen tatsächlich zur Verdrängung von Mietern führt. Zum anderen finden sich in den Untersuchungen Aussagen wie: 65 Prozent der Befragten waren nicht an Wohneigentum interessiert. Müsste es nicht an genau dieser Stelle weitergehen: Warum ist das so? Liegt es an den Preisen, an den sechs Prozent Grunderwerbsteuer, an einem Vertriebsrecht, was nicht käuferfreundlich ist? Sind die Erwerbskosten insgesamt zu hoch, bekommen die Menschen keine ordentliche Finanzierung? Und es bleibt die Frage, was mit den anderen 35 Prozent ist. Wollen die und können nicht, weil keine Eigentumswohnungen entstehen?

IA: Sie sagen, Eigentümer und Mieter werden entmündigt für den „theoretischen Mieter“. Wie ist das zu verstehen?

UB: Am besten zeigt es ein Beispiel: Aus einer vier- wird eine fünfköpfige Familie. Es besteht der Wunsch die Wohnung zu vergrößern, indem die Familie die vorhandene 30 Quadratmeter große, daneben liegende Wohnung dazu mietet und die Wohnungen verbindet. Das ist eine Grundrissänderung, die einer Genehmigung bedarf und nicht erteilt wird. Hier kommen Mieter und Vermieter vielleicht mit dem elften Gebot „Du sollst Dich nicht erwischen lassen“ durch, doch das kann ja nicht die Lösung sein. Genau das ist aus meiner Sicht eine Entmündigung des Eigentümers. Es ist auch eine Gefahr für die Mieter. Wenn die Familie im Kiez keine größere Wohnung findet, muss sie woanders hin ziehen.

IA: Wenn in einem Haus bei allen Nutzern Einigkeit herrscht, dass etwas geändert werden soll: Könnte man dann einen Deal anstreben?

UB: Ja, das gibt es bereits. Wenn wir beispielweise ein aufgeteiltes Haus haben, in dem nur Eigennutzer leben, die alle einen Balkon über vier Quadratmeter haben wollen, dann könnte es vielleicht über einen solchen Deal eine Genehmigung geben. Ich sage bewusst vielleicht, denn juristisch leuchtet das nicht ein. Juristisch gesehen liegt das daran, dass im Erhaltungsgebiet abstrakte Gebietsbewohner und nicht konkrete Nutzer geschützt werden.

Es geht nicht darum, wer sich konkret was leisten kann und will. Es geht vielmehr darum, dass in dem Gebiet insgesamt die dortige Wohnbevölkerung – abstrakt gesprochen – vor Verdrängung geschützt werden soll. Das Erhaltungsrecht ist kein konkretes Mieterschutzinstrument und mithin aus meiner juristischen Sicht eigentlich für keinen Deal zugänglich. Wenn ich in dem Gebiet keine „negative Vorbildwirkung“ schaffen will, darf ich eben keine Aufzüge, keine Balkons, keine zwei Bäder, keine Grundrissänderungen zulassen. Dann kann ich aber mit Eigentümern auch keinen Deal machen – so erstrebenswert das im Einzelfall natürlich ist.

IA: Erhaltungsgebiete haben doch aber auch einen stadtplanerischen Sinn.

UB: Ja, vor allem wenn es darum geht, die gebietliche Infrastruktur weiter zu gestalten. Dort, wo es viele Kinder gibt, braucht man Kitas und Schulen. Wenn jetzt plötzlich alle wegziehen, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können, verrutscht das Gefüge. Das will man vermeiden, was grundsätzlich richtig ist. Nur ob die Ausübung von Vorkaufsrechten und die restriktive Genehmigungspraxis dafür die richtigen Instrumente sind, ist für mich fraglich.

IA: Trotz Milieuschutz und Erhaltungsgebieten steigen die Mieten weiter, die Situation ändert sich nicht.

UB: Wir benötigen Lösungen für diese Probleme. Ich glaube allerdings, dass hier nicht mit den richtigen Mitteln gearbeitet wird. Die Lösung liegt klar im Bauen. Bezahlbarer Wohnraum muss an den Stellen geschaffen werden, wo er möglich ist.

Ein Problem ist dabei die Anwendung der Berliner Bauordnung. Es gibt beispielsweise den absurden Fall, dass ein Investor den Seitenflügel eines Hauses wiederherstellen und dort barrierefreie Wohnungen errichten wollte. Die Baugenehmigung wurde abgelehnt, weil der Neubau auf den Spielplatz im Nachbargelände Schatten geworfen hätte. Schuld daran sind Abstandsflächenregelungen in der Berliner Bauordnung.

Es ist offenbar eine große Herausforderung, Ausnahme- und Befreiungstatbestände etwas intensiver zu betrachten, zu prüfen und dann anzuwenden. Voraussetzung dafür ist letztendlich Entscheidungsfreude. Natürlich ergeben sich damit in einzelnen Fällen Potenziale für Klagen der Nachbarn. Hier wäre dann Rückgrat gefragt.

IA: Der Senat möchte eine stärkere Partizipation, erarbeitet dafür einen Leitfaden. Wie bewerten Sie dieses Instrument?

UB: Basisdemokratische Elemente bei der Entscheidungsfindung öffentlicher Verwaltung sind natürlich zu begrüßen. Sie darf aber nicht zu einer Brüllbürgerbewegung führen. Die Beteiligung von Bürgern im Vorfeld von Bauvorhaben ist sinnvoll und richtig. Sie ist zu Recht in B-Planverfahren vorgeschrieben. Da könnte sicherlich noch vieles verbessert werden. Wichtig ist dann aber, das Ergebnis auch zu tragen und nicht im Nachhinein wieder zu beschneiden. Wenn nämlich die Entscheidungsträger dann bei der Anwendung im Einzelfall – eventuell auf Druck von Bürgern oder Lokalmedien – einknicken, hat das mit Partizipation nichts mehr zu tun. Das wäre dann bloße Klientelpolitik und gewiss keine Antwort auf die Herausforderungen einer wachsenden Stadt.

IA: Es wird oft darüber spekuliert, dass Projektentwickler ob der Regeln in Berlin lieber in Brandenburg oder Potsdam bauen. Wie ist Ihre Erfahrung?

UB: Unsere Mandanten wandern nicht ab. Sie denken über längere Haltezeiten nach oder akzeptieren modifizierte Abwendungsvereinbarungen, um sich ein Objekt zu sichern oder im Bestand zu halten. Oft werden Strategien entwickelt, wie wichtige Maßnahmen genehmigungsfähig werden. Die streitbaren Themen werden damit eher auf die lange Bank geschoben. Jeder versucht, den gefühlten Stöcken, die ins Getriebe geworfen werden, entgegenzuwirken.

IA: Wird es in der Zukunft eine Zuspitzung der Regeln und Maßnahmen geben?

UB: Ich hoffe nicht. Es gibt Tendenzen, dass sich die verschiedenen Akteure zusammensetzen und Konzepte ausarbeiten, die zu einer verträglichen Entwicklung der Mieten und insgesamt zu einer positiven Entwicklung führen könnten.

 

Illustration: Shutterstock.com/Solomnikov

Zurück