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Streitfall Sozialwohnungen

In Zeiten entspannter Wohnungsmärkte schienen öffentlich geförderte Wohnungen an Bedeutung verloren zu haben. Das hat sich gründlich geändert.

Mehrere Bundesländer haben die Förderung neuer Mietwohnungen wieder aufgenommen oder ihre Förderrichtlinien überarbeitet
Von Christian Hunziker, 22.09.2017

Mehrere Bundesländer – darunter Sachsen, Thüringen und Berlin – haben die Förderung neuer Mietwohnungen wieder aufgenommen oder ihre Förderrichtlinien überarbeitet. Doch ob das reicht, um Investoren für Sozialwohnungen zu begeistern, ist bundesweit umstritten.

Es ist ein Julitag in Berlin. Ein kleines Besprechungszimmer im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, gut gefüllt mit Journalisten und Fernsehkameras. Bundesbauministerin Barbara Hendricks stellt den Bericht des von ihr eingesetzten Expertengremiums vor, das untersucht hat, wie weit die Empfehlungen des 2014 gegründeten „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ umgesetzt worden sind. Es ist eine zwiespältige Bilanz: Viele der im Bündnis vereinbarten Punkte sind zwar angepackt, aber nicht wirklich umgesetzt worden.

Einen Erfolg aber heben Barbara Hendricks und Michael Sachs, der Vorsitzende des Expertengremiums, lobend hervor: Der Bau von Sozialwohnungen hat deutlich angezogen. Tatsächlich hat sich die bundesweite Zahl der Sozialwohnungen, deren Förderung bewilligt worden ist, im Jahr 2016 um 68 Prozent auf knapp 25.000 erhöht. Eine deutliche Zunahme, gewiss – aber doch immer noch viel weniger als die 80.000 neuen Sozialwohnungen, die Ministerin Barbara Hendricks jährlich für nötig hält.

Dabei mangelt es nicht an Geld: Der Bund hat die Kompensationsmittel, die er den Bundesländern für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung stellt, von gut 500 Millionen Euro im Jahr 2015 auf je 1,5 Milliarden Euro in diesem und im kommenden Jahr aufgestockt. Jetzt aber, so die Ministerin an jenem Julitag, komme es darauf an, dass die Länder mit diesen Mitteln auch tatsächlich den Bau von günstigen Mietwohnungen förderten.

Die Länder in der Pflicht – auf verschiedenen Wegen

Hintergrund dieser Bemerkung ist die 2006 beschlossene Föderalismusreform, mit der die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung vom Bund auf die Länder überging. Für eine Übergangszeit bis 2019 werden diese aber vom Bund noch mit den so genannten Kompensationsmitteln unterstützt. Die Länder müssen diese Gelder nicht zwingend in den Bau neuer Wohnungen stecken, sondern können sie beispielsweise auch der Sanierung von vorhandenem Wohnraum zukommen lassen. Insofern ist es völlig legal, dass beispielsweise Sachsen-Anhalt unter Verweis auf den entspannten Wohnungsmarkt zwar die Herrichtung leer stehenden Wohnraums fördert, nicht aber den Neubau.

Die meisten Bundesländer haben sich aber für einen anderen Weg entschieden. Berlin stieg 2014 wieder in die Förderung des Neubaus von Mietwohnungen ein, Sachsen 2016. Ebenfalls 2016 trat in Thüringen eine neue Richtlinie zum sozialen Wohnungsbau in Kraft. In allen drei Ländern gibt es heftige Kritik an den Förderregularien – doch das gilt auch für andere Bundesländer.

„Unter den jetzigen Bedingungen ist die soziale Wohnraumförderung in den meisten Fällen für Investoren unwirtschaftlich und nicht attraktiv genug“, sagt beispielsweise Gerald Lipka, der Sprecher der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs- und Immobilienverbände (AWI) Hessen, mit Blick auf das hessische Förderprogramm. Bundesweit betrachten nur 56 Prozent der Wohnungsunternehmen und Immobilieninvestoren den geförderten Mietwohnungsbau als attraktiv für ihre Investmentstrategie.

Studie: Renditenachteil wird nicht kompensiert

Das jedenfalls ist das Ergebnis einer Studie der Beratungsgesellschaft Dr. Lübke & Kelber, die Unternehmen nach ihrer Einstellung zum öffentlich geförderten Wohnungsbau befragt hat. Hauptgrund für die Zurückhaltung ist laut der Analyse von Dr. Lübke & Kelber „die geringere Rendite im Vergleich zum frei finanzierten Mietwohnungsneubau“. Die Förderung reiche nämlich in keinem Bundesland aus, um den Renditenachteil auszugleichen, der sich aus der niedrigeren Miete ergibt.

Im Durchschnitt liegt die Eigenkapitalrendite demnach bei geförderten Mietwohnungen rund 40 Prozent unter der Eigenkapitalrendite bei frei finanzierten Wohnungen. Allerdings zeigt die Befragung auch, dass viele Marktakteure grundsätzlich durchaus Potenzial in Sozialwohnungen sehen. Denn interessanterweise erklären nur 26 Prozent der Befragten, auf keinen Fall Investitionen in diesem Segment tätigen zu wollen. Die anderen können sich das zumindest unter gewissen Bedingungen (zum Beispiel bei Verzicht auf Belegungsrechte) vorstellen. Gleichzeitig geben 74 Prozent der Befragten zu Protokoll, dass sie die Förderprogramme in ihren Anlageregionen für nicht ausreichend attraktiv halten.

Anders schätzen das Unternehmen ein, die tatsächlich Sozialwohnungen bauen oder in sie investieren. Von „positiven Erfahrungen“ in diesem Segment spricht beispielsweise die aik Immobilien- Investmentgesellschaft mbH mit Sitz in Düsseldorf. Das Investmenthaus, das Geld berufsständischer Versorgungswerke und Pensionskassen anlegt, hat rund 2.000 öffentlich geförderte Wohnungen in sechs Bundesländern in seinem Portfolio. Gerade erst hat aik vom Projektentwickler BPD 92 teilweise öffentlich geförderte Mietwohnungen in der Cité Foch im Berliner Stadtteil Reinickendorf erworben.

Sogar gut 13.000 Sozialwohnungen nennt das Unternehmen Sahle Wohnen aus Greven (Nordrhein-Westfalen) sein eigen. Dieses Segment verspreche eine stabile Gesamtrendite mit kalkulierbarem Risiko, heißt es bei Sahle Wohnen. Dieses günstige Rendite-Risiko-Verhältnis führen auch 41 Prozent der von Dr. Lübke & Kelber befragten Unternehmen an, die den geförderten Mietwohnungsbau als attraktiv für ihre Investmentstrategie bezeichnen: Es gebe ein „höheres Mieterpotenzial aufgrund nachhaltig bezahlbarer Mieten“.

Zinsvergünstigung oder Zuschuss?

Nicht wenige Projektentwickler müssen allerdings selbst dann Sozialwohnungen bauen, wenn sie das eigentlich gar nicht möchten. Denn immer mehr Großstädte haben nach dem Vorbild der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) in München Modelle entwickelt, die Developer in Bebauungsplangebieten zu verpflichten, einen gewissen Anteil der geplanten Wohnungen im öffentlich geförderten Segment zu realisieren.

In Berlin, wo diese Pflicht im Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung festgelegt ist, übernimmt häufig eine der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften vom privaten Entwickler den entsprechenden Anteil. Öffentlich geförderte Wohnungen baut aber auch die CG Gruppe AG in Leipzig: In einem städtebaulichen Vertrag hat sie sich verpflichtet, bei ihrem Großprojekt auf dem ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhof 30 Prozent der Wohnfläche für mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen zu reservieren.

Für die Wirtschaftlichkeit des öffentlich geförderten Wohnungsbaus kommt es indes wesentlich auf die Ausgestaltung der Förderrichtlinien an. Dabei zeigt sich die Tendenz, dass immer mehr Länder nicht mehr allein auf zinsvergünstigte Darlehen setzen, sondern auch auf Zuschüsse. Der Grund dafür liegt auf der Hand: In der seit langem anhaltenden Niedrigstzinsphase haben leicht reduzierte Zinsen ihren Reiz für Investoren eingebüßt.

Wie wirkungsvoll Zuschüsse sein können, zeigt Nordrhein-Westfalen. Dort nahm die Zahl der geförderten Mietwohnungen im Jahr 2016 um zwei Drittel auf 9.300 zu. „Auch unsere Mitgliedsunternehmen erkennen im sozialen Wohnungsbau wieder Renditechancen“, ließ sich Martin Dornieden, Vorsitzender des BFW Nordrhein-Westfalen, zu Beginn dieses Jahres in einer Pressemitteilung zitieren.

Der Hauptgrund für diese Einschätzung: Nordrhein-Westfalen beschloss schon mit Wirkung für den Förderjahrgang 2015, Tilgungszuschüsse zu gewähren, und erhöhte darüber hinaus das Fördervolumen erheblich. Kein Wunder, dass auch Experte Michael Sachs im Besprechungszimmer des Berliner Ministeriums zufrieden ist: In NRW, heißt es im Bericht über das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“, sei „die Investitionsbereitschaft im geförderten Wohnungsbau deutlich gestiegen“.

Foto oben: pixabay.com / MAKY_OREL

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