Berliner Büromarkt: Wer mietet was und wo?

Berliner Büromarkt: Wer mietet was und wo?

Berliner Büromarkt: Wer mietet was und wo?
Welche Branche präferiert welche Büros an welchem Standort? Copyright: Jean Pierre Hintze on Unsplash

Standorte in der Peripherie und Cityrandlangen haben in den vergangenen Jahren vom Büromarkt-Boom in Berlin profitiert. Das belegen die Analysten der Berliner Sparkasse in ihrem ersten Marktreport 2022 zu den Lage-Präferenzen am Büromarkt mit Zahlen.

Berliner Immobilienkongress

Jahrelang hat es an Büroraum gemangelt und die Leerstandsquote 2019 mit 1,3 Prozent einen historisch niedrigen Wert erreicht. Steigende Mieten waren die Folge. An der Peripherie der Hauptstadt wurden neue Büroimmobilien gebaut und waren nicht allein wegen der vergleichsweise günstigen Miete nachgefragt: Zwischen 2016 und 2020 wurden pro Jahr rund 190.000 Quadratmeter außerhalb des S-Bahnrings vermietet, 50 Prozent mehr als die fünf Jahre zuvor. Große Abschlüsse kamen zum Beispiel mit der Allianz und der Berliner Sparkasse in Berlin-Adlershof und mit der Rentenversicherung in Berlin-Reinickendorf zustande. Auch in City-Randlagen wurde ein Umsatzanstieg von 40 Prozent verbucht.

Dienstleister und öffentliche Verwaltung als wichtigste Mieter

Eine wichtige Rolle als Mieter spielen in Berlin klassisch die Dienstleistungsbranche und die öffentliche Verwaltung. Erstere hat in den vergangenen 15 Jahren durchschnittlich 140.000 Quadratmeter Bürofläche pro Jahr angemietet, Behörden sogar rund 145.000 Quadratmeter. Hinzugekommen ist eine starke Nachfrage aus dem Sektor Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) – mit mehr als 130.000 Quadratmeter Bürofläche pro Jahr. Auch Industrie und Handel zeigen sich flächenhungrig, weil der Platzbedarf für E-Commerce steigt. Betrug der Flächenumsatz in diesem Bereich 2006 noch neun Prozent und 2016 circa 15 Prozent, so lag er im vergangenen Jahr bei 21 Prozent.

Grundsätzlich haben die Analysten festgestellt, dass sich das Segment der Büroimmobilien während der Pandemie als unerwartet robust erwiesen hat. Zum Jahresende 2021 war ein enormer Schub zu verzeichnen: Im Dezember kam eine Reihe von Großvermietungen unter Dach und Fach. Unterm Strich stand ein Büroflächenumsatz von insgesamt 840.000 Quadratmetern – inklusive Baustart von Eigennutzern. Der Wert im Pandemiejahr 2020 wurde damit um 15 Prozent übertroffen.

Leerstandsquote steigt leicht, große Flächen fast nur im Neubau

Die Leerstandsquote bei Büroflächen ist inzwischen leicht gestiegen. Sie lag im vierten Quartal 2021 bei 3,2 Prozent und damit 1,4 Prozentpunkte höher als 2020. Die Ursache war und ist im Stadtbild erkennbar: Überall drehen sich die Baukräne. Die Analysten haben ermittelt, dass im vergangenen Jahr Büroimmobilien mit mehr als 600.000 Quadratmeter Mietfläche fertiggestellt worden sind. Das ist ein Wert, der zum letzten Mal in den 1990er Jahren erreicht worden sei.

Trotz allem könnten Großgesuche nur durch neue Projektentwicklungen bedient werden. Und wo es an freien Flächen mangelt, steigen die Mieten. Nachdem im Rekordjahr 2019 eine Spitzenmiete von 39,50 Euro pro Quadratmeter erreicht wurde, ging sie im Pandemiejahr 2020 auf 38,70 Euro zurück. Ende 2021 wurde jedoch ein neuer Höchstwert mit mehr als 40 Euro erreicht. Seit Beginn des Büro-Booms 2015 hat sich der Spitzenpreis damit um 60 Prozent verteuert.

Unterschiedliche Ansprüche der Mieter

Die Standortpräferenzen der einzelnen Branchen unterscheiden sich. Die Analysten haben festgestellt, dass Dienstleister wie Juristen oder Berater vor allem repräsentative Büros in der Innenstadt bevorzugen, die für Mitarbeiter und Kunden gut mit dem PKW und öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind. Das Image der Lage muss stimmen. Auch Synergien mit Unternehmen oder Institutionen im Umfeld spielen für diese Mieter eine Rolle; der Mietpreis ist für die Entscheidung weniger wichtig.

Im Gegensatz dazu hat die Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche (TMT) mit ihren vielen Start-ups andere Anforderungen. Die Unternehmen legen oft weniger Wert auf ein repräsentatives Gebäude, da eher unfertige Orte als förderlich für Kreativität gelten. Für diese Branche zählen Faktoren wie der urbane Charakter im Umfeld, eine gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und gute Nahversorgung vor Ort. Aber auch die Miete gilt bei einem Teil der Unternehmen als wichtiges Kriterium, dafür werden von ihnen bei der Lage und den Objektqualitäten Abschläge in Kauf genommen.

Lage, Lage, Lage und die entsprechenden Mieter

Entsprechend werden Büros in der City vor allem von Dienstleistern wie Juristen und Beratungsunternehmen nachgefragt. Rund ein Viertel des Flächenumsatzes im Zentrum entfalle laut Report der Berliner Sparkasse auf diese Branche. So haben zum Beispiel Firmen wie KPMG, Scout24 und Greenberg Traurig hier große Büroflächen gemietet. Rund 20 Prozent der Vermietungen gehen auf das Konto der öffentlichen Verwaltung, da sich Parlament und die Ministerien in der City konzentrieren. Auch Start-Ups und Global Player der TMT-Branche wie SAP mieten im Stadtzentrum, letzterer in der Heidestraße. In der City wird die Spitzenmiete von 40,50 Euro bezahlt.

Am Cityrand ist in den vergangenen Jahren der höchste Umsatz auf den Sektor Industrie und Handel entfallen, wobei die Lage Cityrand sehr weit gefasst ist und rund 44 Prozent des Bestandes an Büroflächen einschließt. Dazu zählen Teilmärkte wie die Berliner Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Wilmersdorf. Unterschiede sind hier tatsächliche auszumachen. So mieten mehr TMT-Unternehmen Büros in Friedrichshain-Kreuzberg als in Wilmersdorf. Die öffentliche Hand sowie Unternehmen aus Handel und Industrie zieht es dagegen eher nach Wilmersdorf. In der Gesamtschau kommen die Analysten allerdings zu dem Schluss, dass Friedrichshain-Kreuzberg gemessen am Gesamtumsatz beliebter ist. Die Spitzenmiete liegt im Bezirk bei 38,50 Euro pro Quadratmeter.

Berlin-Adlershof und Berlin-Reinickendorf bieten zwei Bürozentren in der Peripherie mit vergleichsweise günstigen Mieten. Hier werden Preise um die 20 Euro pro Quadratmeter für Neubaubüros verlangt. Die Flächen sind besonders von Unternehmen aus Industrie und Handel gefragt: In Adlershof finden sich rund um die Universität zum Beispiel viele Firmen des verarbeitenden Gewerbes. Die Peripherie zeichnet sich ansonsten durch diverse Mikrolage aus, dazu zählt das Umfeld am Bahnhof Spandau oder am Siemensdamm. Verträge mit  öffentlichen Verwaltungen sowie Industrie und Handel machen hier die Hälfte des Flächenumsatzes der vergangenen Jahre aus. Zentralen von Banken und Finanzdienstleistern finden sich dagegen in der Peripherie kaum, da für diese Branche eher repräsentative Lagen zählen. Aber auch außerhalb der unmittelbaren City konnte hochpreisig vermietet werden, weil es an Angebot im Zentrum mangelt. Ein Beispiel ist die Backfabrik in Berlin-Prenzlauer Berg.

Corona-Pandemie bringt neue Anforderungen: Service, Allgemeinflächen, Freizeitangebote

Die Annahme, dass das Büro als Arbeitsort ausgedient hat, lässt sich nicht belegen. Dafür habe die  Pandemie nach Aussage der Analysten gezeigt, dass neue Anforderungen an Büroobjekte gestellt werden. Der Arbeitsplatz im Büro soll als Ort des kreativen Austausches dienen. Es werden dafür Zonen für Kommunikation und Bereiche für konzentriertes Arbeiten gebraucht. Und das ist längst nicht alles: Im Ringen um die besten Mitarbeiter ist mehr Service gefragt, also Raumangebot für Fitness, Restaurants, Schließfächer, Duschen, Fahrradabstellflächen und vieles mehr.

Manche Projektentwickler haben das erkannt und bereits auf die Nachfrage reagiert. Ein Beispiel ist das DSTRCT.Berlin an der Landsberger Allee, zwischen Prenzlauer Berg, Lichtenberg und Friedrichshain. Es bietet 800 Fahrradstellplätze im Untergeschoss, Spinde und Duschen, so dass sich die Mitarbeiter umziehen und vor der Arbeit frisch machen können.

Aktuell gehe der Trend wieder in Richtung der City und Büros innerhalb des S-Bahnringes, wo vom Alexanderplatz bis zum Gleisdreieck derzeit einige größere Büroprojekte im Bau sind und in nächster Zeit Büroflächen im Angebot sein werden. In der Peripherie müssen Büroimmobilien einen guten Mikrostandort oder wie am Siemensdamm perspektivisch bessere Strukturen bieten. Das Fazit der Analyse lautet: Wer ein Büro an einem idealtypischen Standort in repräsentativer Lage oder an einem Hotspot wie in Berlin Friedrichshain-Kreuzberg mieten will, muss einen hohen Preis dafür zahlen. Außerdem zeige sich, dass der Fachkräftemangel und der damit verbundene War for Talents“ einen Unterschied bei der Nachfrage und der Entscheidung für einen Standort machen kann.

„Reine Büroquartiere haben ausgedient“, schreiben die Autoren des Büromarktberichtes der Berliner Sparkasse. „Auch die Entwicklung der Anmietung in peripheren Lagen, die in Berlin durch die sehr hohe Nachfrage – bei sehr niedrigen Leerständen und stark steigenden Mieten – zu beobachten gewesen ist, scheint vorerst abgebremst.“ Um erfolgreich vermietet zu werden, müssen Bürostandorte in der Peripherie entweder eine innerstädtische Struktur oder günstige Mieten bieten.

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